Contrat de bail professionnel
Le bail professionnel (à ne pas confondre avec le bail commercial décrit par une autre fiche) s'applique pour la location de locaux utilisés par les professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC):
- professions libérales réglementées : experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...
- ou professions libérales non réglementées : conseils en gestion, consultants...
Ce type de contrat de location ne peut pas s'appliquer pour la location d'un local utilisé pour une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole.
- Consulter le site service-public.fr pour plus d'informations
- Consulter le site service-public.fr pour s'assurer que les principes décrits dans cette fiche n'ont pas fait l'objet de modifications légales
- Ne pas hésiter à soumettre avant sa signature le contrat de bail à un spécialiste pour plus sécurité.
- Nature du contrat
Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit, même s'il n'est soumis à aucune forme particulière. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un notaire. Les parties (le locataire et le propriétaire) peuvent également rédiger un contrat contresigné par un avocat.
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Durée et renouvellement:
La durée d'un bail professionnel est fixée à 6 ans minimum, mais il peut être conclu pour une durée supérieure.
A son terme, sauf en cas de dénonciation préalable par le bailleur (le propriétaire), le bail est reconduit tacitement, sans formalités particulières et pour la même durée à la condition qu'une clause expresse du contrat l'ait prévu (un contrat conclu pour 9 ans est donc renouvelé pour les 9 années suivantes).
Il n'y a pas de droit automatique au renouvellement, comme en matière de bail commercial.
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Montant du loyer:
Le montant du loyer et ses conditions de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) doivent être inscrits dans le contrat de bail.
Ils ne sont pas réglementés et sont librement fixés par le bailleur et le locataire.
En cours de bail, le loyer peut faire chaque année l'objet d'une révision, en fonction d'une clause d'indexation spécifiquement prévue au contrat. Cette clause doit indiquer l'indice de référence choisi pour définir le montant du nouveau loyer.
À défaut de clause d'indexation dans le contrat de bail, le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail.
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Dépot de garantie:
Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Mais ce n'est pas une obligation légale.
Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.
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Travaux et charges:
La répartition entre le locataire et le bailleur des dépenses pour les travaux et charges est librement définie dans le bail.
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Etat des lieux:
A la prise de possession des locaux par le locataire et au moment de leur restitution, un état des lieux doit être établi :
- soit de façon à l'amiable par le bailleur et le locataire,
- soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire. Les frais seront dans ce cas, partagés entre le locataire et le bailleur
L'état des lieux initial doit être joint au contrat de location. Sinon, il doit être conservé par chacune des parties.
En l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état.
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FIN DU BAIL:
Le locataire peut quitter les locaux à tout moment, à condition d'en avoir informé le bailleur en respectant un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. Il n'est pas tenu de rester pendant une période minimale de 3 ans comme c'est le cas pour un bail commercial.
Le bailleur, quant à lui, ne peut mettre fin au contrat qu'à son expiration.
Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas reconduire le contrat à son expiration, il doit le notifier à l'autre partie avec un préavis de 6 mois, sans avoir à le justifier spécifiquement et sans contrepartie financière.